1-1 決算ハイライト(1/3)

田中健一氏:当期もオフィス賃貸マーケットが堅調に推移して、前期取得物件のフル寄与による外部成長がございました。それから、金融コストの削減も進捗しまして、前期に引き続き、良好な決算となっております。

こちらの資料は、当期の実績と業績予想でございます。

1-1 決算ハイライト(2/3)

こちらは、主要指標のサマリーでございます。

1-1 決算ハイライト(3/3)

こちらの棒グラフは1口当たり分配金の推移及び、1口当たりNAVの直近3年間の推移を表しております。どちらもこのところ、安定的に増加しております。改めまして、日本ビルファンドは1口当たり分配金の中長期的な安定成長と、1口当たりNAVの増大を通じて、投資主価値の向上を目指しております。

2. 決算実績

それでは、決算実績をご説明いたします。資料に新規物件・売却物件・既存物件の用語の定義を整理しておりますので、ご覧ください。

2-1 2017年6月期(第32期)決算 損益計算書(P/L)

当期の損益計算書をご説明いたします。比較損益計算書の赤枠の中が、当期2017年6月期の決算数字です。

当期の営業収益は364億900万円で、前期に比べて5億6,000万円の増収でした。営業費用は212億9,500万円で、前期比5,100万円の増加。営業利益は151億1,300万円で、前期比5億900万円の増益でした。営業外損益は、前期比7,900万円の改善です。

これらの結果、当期純利益は131億900万円で、前期比5億8,900万円の増益でございました。なお当期は、アクア堂島東館の不動産売却益の2億1,900万円を含んでおります。この売却益を除いて比較したものを、表の一番下に参考として記載しておりますので、ご参照ください。

不動産売却益を圧縮積立金に繰り入れた結果、分配金総額は前期比3億6,900万円の増加となっております。1口当たりでは9,129円の分配金となり、前期から262円増加。3.0パーセントの増配になっております。

それでは、資料の右側で増減要因をご説明いたします。まず、営業収益の増加分、5億6,000万円の内訳でございます。収益のコアである不動産賃貸収入は順調な伸びとなり、5億5,900万円の増収でした。その内訳は、前期に取得した3物件の通期稼働効果と、当期取得の1物件による増収。また、当期売却の1物件による減収がありました。この結果、前期比で1億6,300万円の増収でございました。

そして、既存物件でも3億9,600万円の増収でした。既存物件の増収は、後ほどまたご説明しますけれど、当期は大型の解約がなく、期を通じて高い稼働率を維持しました。それにより、期中平均稼働率が0.5ポイントと大幅上昇したことに加えまして、賃料単価の高いビルでのフリーレント空けが多かったことも寄与しております。

さらに、既存テナントとの増額・賃料改定も進んでおり、全体として前期比1パーセントを超える増収要因になりました。その他賃貸事業収入の減収は、資料に記載のとおり、夏場を含まない季節要因による付帯収益の減少が主な要因です。その下の不動産当売却益は、先ほど申し上げた、アクア堂島東館の持ち分全部の売却益です。

営業費用のご説明に移ります。減価償却費を除く不動産賃貸費用は、7,300万円の減少でした。これは、夏場を含まない期ですので、季節要因により水道光熱費が減少しております。また、前年に取得した新規運用物件の固定資産税の課税の開始、あるいは大型の外壁改修工事があったことによる修繕費の増加などにより、費用が増加したことによるものです。

その一方、減価償却費の増加分7,700万円などがありまして、営業費用全体としては微増となっております。その下の営業外損益の改善は、支払金利の減少によるものです。当期の財務状況は、低金利のもとでの借り換えで、支払金利は7,700万円の削減となりました。

なお、半年前の公表予想との比較は、予想分配金9,000円に対し、プラス129円。1.4パーセントの上振れという落着になっております。

2-2 2017年6月期(第32期)決算 貸借対照表(B/S)

続きまして、貸借対照表について簡単にご説明します。資料左側のB/Sの赤枠が、当期末の数字です。2017年6月期末の資産合計は、1兆239億円。前期末から65億円ほどの減少です。また、資料右側の前期末比増減要因をご覧ください。

資産のうち固定資産は、空調設備や非常用発電機の改修工事など、資本的支出で32億円の増加がありました。その一方で、アクア堂島東館の原価回収約15億円と、減価償却72億円がございました。その結果全体で、前期末から59億円の減少でした。これにともない、有利子負債も64億円ほど減少しております。

3-1 内部成長(1/2)

内部成長についてご説明します。こちらの資料は、ポートフォリオの入退去と稼働率を表したグラフです。赤い折れ線は、ポートフォリオの期中平均稼働率を示しています。また、棒グラフは、各期6ヶ月間で入居あるいは退去したテナントの、ポートフォリオ全体に対する面積割合を示しております。

まず、棒グラフをご覧ください。入居率・退去率の状況についてご説明します。グラフの左端の2012年12月期から前期までを比較すると、入居率・退去率とも、およそ3パーセントです。これに対して、当期の退去率は2.0パーセントという低水準でした。この非常に低い退去率は、例年一定ほどある中規模テナントの退室さえもなく、小規模テナントの退室のみに留まったためです。

入居も計画以上に順調に進んだ結果、期中平均稼働率は98.7パーセントと、非常に高い水準となりました。事前に頂いている次期の退去予告は、引き続き、全体で少ない状況です。この2017年12月期については、6ヶ月前の決算説明会で、中規模テナントの退去もある程度織り込んで、過去の平均的なレベルの2.9パーセントの退去率を予想していますとご説明しておりました。

実際期末近くに、(NBF)プラチナタワーで3,000坪弱の、中規模テナントの退去予告を受けております。しかし、その他の退去予告が全体的に少ないので、退去率は予想をかなり下回って、2.4パーセントほどにとどまることがほぼ確実です。

ちなみに、そのプラチナタワーの3,000坪弱の後継テナント営業は順調に進捗中で、すでに7割以上を契約済みとしております。これらのことから、次期の平均稼働率は当期同様の、98.7パーセントという高水準が続くと見ております。

続いて、右端の2期先の退去率をご覧ください。吹き出しにあるとおり、渋谷区のGSKビルからの一棟貸しテナント退去の予告を受けたので、これを織り込んでおります。GSKビルの総賃貸面積は、6,200坪近くありまして、ポートフォリオ全体の約1.9パーセントを占めます。

2期先ですので、その他はかなりの割合が未確定ですが、GSKビル以外の退去率は2パーセント程度の低い水準に留まるとみられますので、合計の退去率は3.9パーセントという予想です。

一方、2期先の入居率ですが、GSKビルはフロア構成の点で一棟貸しが適しておりまして、その方針で先般からリーシングを開始しております。さっそく、複数の一棟借りテナント候補とお話を始めました。全空となるタイミングは設備更新工事のチャンスでもありますので、後継テナントとのお話にもよりますが、積極的に改修工事をしたいと考えております。そのため、2期先の入居には0カウントとしております。

2期先の入居率は、GSK以外の入居率2パーセントと同程度の、2パーセントを想定しております。ただ、いずれにせよGSKビルの退去は迅速を旨としまして、ダウンタイムの最小化を図ってまいります。

結果として2期先の期中平均稼働率は、赤い点線の折れ線グラフをご覧のとおり、97.1パーセントに低下します。その後GSKビルの対応が済めば、その時点から大きく稼働率が戻ることになります。

3-1 内部成長(2/2)

賃貸収入の推移についてご説明します。黄色い折れ線グラフは、既存物件だけの賃貸収入の前期比を表しております。棒グラフが、それを2つの要素に分解したものです。青色の棒グラフは、継続入居テナントの賃料改定による収益変動を表しております。緑色の棒グラフはそれ以外、すなわちテナントの入れ替わりによる稼働率の変化・入れ替わり前後の新旧賃料の差による、賃料収入の変動部分です。

これにはフリーレントと、その終了による影響も含んでおります。まず、青色の棒グラフで表した、賃料改定による収益変動をご覧ください。こちらは、2015年12月期にプラス化したあと、安定的に増額改定を実現していることを示しており、これは次期から2期先にかけても継続できるとみております。

次に、緑色の棒グラフです。これは、退去によるマイナス影響とその後の埋め戻しの進捗、またフリーレント空けの効果が不連続的に表れます。上下動しやすい傾向があります。

棒グラフの右から3つ目、当期2017年6月期の緑色部分をご覧ください。前期に続いて、1パーセント近くの増収でした。これは、PLのご説明でもお話ししたとおり、平均稼働率の上昇に加えてフリーレント期間空けが多かったことが寄与しております。

次期、2017年12月期予想は、平均稼働率が上昇から横ばいに転じるものの、当期同様フリーレント期間空けが多いので、緑色の入れ替え影響も引き続き、プラスの効果を見込んでおります。

一方、その次の2期先の2018年6月期は、先ほどご説明した大型退去を織り込んでおります。そのうえ、期初すぐの退去で前期比の影響がもっとも大きく出ますので、入れ替え影響による賃貸収入の変動率は、2パーセント近くマイナスにふれると予想されます。

この期の入れ替え影響のマイナスは、ほぼすべてがGSKビルによるものです。ただし、別途退去にともなう解約金として、家賃3ヶ月分強をいただきます。これは家賃収入ではないので、このグラフには表れないものの、実際の収入の落ち込み幅はこの半分以下に緩和されることになります。

これらの青色の棒グラフと緑色の棒グラフを合わせたものが、黄色の折れ線グラフで表している、賃貸収入の前期比変動率となります。

2期先の大型退去の影響で、ぱっと見のグラフの印象は芳しくないかもしれません。ただ、この緑色のグラフの落ち込みは、一過性のものです。そのため、賃料改定のプラス効果が安定的に賃貸収益の成長の基礎となるトレンドには、変わりません。

3-2 外部成長(1/2)

それでは、次に外部成長についてご説明します。資料の上半分は、直近3年間の取得・売却実績です。赤枠は東京23区の物件、青枠は東京周辺都市部の物件、黄色い枠が地方都市部の物件を表しております。

当期は右の列にあるとおり、少額ながら興和西新橋B棟の持ち分の追加取得がございました。また、後ほどご説明するアクア堂島東館の持ち分、専有面積割合で約23パーセントすべての売却を行いました。外部成長につきましては、引き続き積極的かつ厳正の姿勢で臨んでおります。

資料の下のグラフは、少し長いスパンでの物件取得状況を簡単にまとめて振り返ったものです。2013年からの(不動産)ブーム開始前と開始当初にまとめて購入しているという、メリハリがおわかりいただけると思います。

このところ東京のオフィスビル売買市場では、都心優良物件の品薄が進んでおります。そのため、当期の大型取引は、横浜など周辺都市部や湾岸部に顕著に偏っていました。その中で、日本ビルファンドは、高値掴みがないよう慎重に対応しています。ただ、2017年に入って持ち分の追加取得が1件きりという結果については、残念に思っております。

現在、ポートフォリオのさらなる充実に向けまして、いくつかの案件でがんばっているところでございます。もちろん現時点では未確定でありますが、あえて申し添えさせていただきます。

3-2 外部成長(2/2)

次に、当期の売却物件の概要を説明いたします。当期はアクア堂島東館を、19億1,000万円で売却いたしました。PLでも説明したとおり、売却利益は2億1,900万円。利益の全額を、圧縮積立金に繰り入れます。

本物件は、NBF保有物件の中でNOI絶対額がもっとも小さい物件でした。しかし、竣工後24年を経過しており、マイナー持ち分で管理運営に機動性を欠き、処分の流動性も低く、隣に完全所有の大型ビルを保有しております。それらの理由で総合的に考慮しまして、売却したものです。

今後も、ポートフォリオの競争力の維持・向上を図るため、良好な売買市場環境を活かして、保有物件の入れ替えについても、引き続き積極的に機会を探ってまいります。

そして、資料右側の棒グラフは、内部留保の推移を表しております。当期末では、BSに圧縮積立金として計上されている47億6,700万円に、先ほどのアクア堂島東館の売却益相当額2億1,900万円を加えた、49億8,700万円の内部留保がある計算になります。この内部留保は、以前から申し上げているとおり、将来の安定的な運用・分配のために活用してまいります。

3-3 財務(1/2)

当期末の財務の状況です。資料左上のファイナンスデータの表のとおり、期末LTVは41.5パーセントに低下して、当面の目処としている36~46パーセントのレンジの中ほどに位置しております。46パーセントまでの借入余力は、約840億円です。

長期固定金利比率は、短期借入金や変動金利の長期借入金の微増で若干低下しまして、92.5パーセントとなりました。平均調達金利と平均残存年数は、低金利の環境下で、それぞれ資料をご覧のとおりに改善しています。

資料右上は、有利子負債残高です。当期末の有利子負債は、4,252億5,000万円で、内訳は記載のとおりです。

資料の下は、借入金の返済期限の分散状況を示したマチュリティスケジュールです。棒グラフの上の数字は、当該年に満期の到来する長期負債の平均金利です。この先2019年までは、平均1パーセントを超える金利水準の負債を返済していきます。今の金利環境下であれば、借り換えによる金利コストの削減が、かなりの幅で継続するとみられます。

3-3 財務(2/2)

こちらの資料には、当期に調達した長期借入金の一覧を載せております。2017年5月に、20年物の投資法人債を50億円、金利0.91パーセントで発行いたしました。

3-4 継続鑑定評価

続いて、継続鑑定評価についてご説明します。資料の上の表にあるとおり、鑑定評価額は1兆1,940億円、前期比で52億円の増加となりました。含み益は1,893億円で、前期比107億円増加しました。これにより、1口あたりネットアセットバリューは1.6パーセント増加し、50万5,000円となりました。

資料の左下の表をご覧ください。今回、直接還元法のキャップレートは、ちょうど築10年の節目にあたったNBF熊本ビル1件を除いて、全物件で低下しました。なおその右の表の、物件ごとの継続鑑定評価額では、52件が増加する一方で、10件が減少となっています。

これは主に、エンジニアリングレポートの更新による資本的支出の見直しや、2018年からの固定資産税の評価替えによる負担増が、評価に反映されたことによるものです。継続鑑定評価額の総額の伸びが鈍化しているのも、この固定資産税の評価替えにともなう負担増によるところが大きいといえます。

4-1 2017年12月期(第33期)業績予想

続いて、業績予想をご説明します。次期は不動産賃貸収入の順調な伸びにより、増収を予想しております。濃い赤枠の2017年12月期予想と、その右の当期実績比をご覧ください。

営業収益は366億400万円、当期実績比1億9,400万円増加で、0.5パーセントほどの増加予想です。その内訳の、不動産賃貸収入については1億2,500万円の増収予想です。

営業費用は217億800万円で、当期比4億1,200万円。1.9パーセントの増加。

営業利益は148億9,600万円で、2億1,700万円の減益予想ですが、当期は不動産売却益がありました。それを除いて比較しますと、欄外一番下に記載のとおり、営業利益は当期比200万円の増加で、ほぼ横ばいとなります。

その(営業利益の)下の営業外損益で、1億1,200万円の改善を見込み、当期純利益は130億500万円。(当期実績比で)1億400万円減少、0.8パーセントの減益となります。ただ、こちらも当期の不動産売却益を除いて比較しますと、ページの一番下にあるとおり、1億1,500万円増加し、0.9パーセントの増益見込みとなります。

1口当たり分配金は9,210円。当期比81円増の、0.9パーセントの増配を予想しております。

それでは、ページ右側の次期予想の要因分析で、順を追ってご説明します。

まず、営業収益です。次期の営業収益のうち、収入のコアとなります不動産賃貸収入は、1億2,500万円の増収を見込みます。まず、取得と売却による影響として、当期に持ち分を追加取得した興和西新橋B棟の増収と、売却したアクア堂島東館の減収をあわせて、3,500万円の減収です。

一方、既存物件は1億6,000万円の増収を予想しております。先ほど内部成長のところでご説明したとおり、稼働率はほぼ横ばいの想定でも、既存テナントの賃料の増額改定がさらに進捗することと、フリーレント空けが進むことによります。また、その他賃貸事業収入の増加は、夏場を含むので、付帯収益が3億1,400万円増加するものです。

次に、営業費用についてご説明します。減価償却費を除く不動産賃貸費用は、4億5,600万円の増加を見込んでいます。水道光熱費は付帯収益の増加と同様、季節要因で3億円の増加。建物管理費は、区分所有物件の管理費決算の季節要因で、1億5,600万円の費用増が見込まれます。

支払手数料は、プラチナタワーの中規模テナント退去の埋め戻しに関する仲介手数料により、増加します。一方、物件売却の影響などで、公租公課が4,800万円ほど減少します。そして営業外損益では、支払金利の減少1億800万円を見込んでおります。

次期の借り換え予定額は平均的なボリュームですが、返済する負債の平均金利が1パーセントをかなり上回っております。借り換えによって、比較的大きな金利削減を期待できます。

さて、2期先の2018年6月期については、参考予想ですが少々ご説明しておきますと、営業収益は4億8,400万円の減収とみています。不動産賃貸収入の減収分5億1,300万円は、大型退去の影響ですが、それを除くと増収が継続する見込みです。

その他賃貸事業収入は、夏場を含まない6月期なので、通常は前期比減収になります。しかし、2018年6月期については、大型退去にともなう解約金があり、前期比増収となることが予想されます。営業費用は、夏場を含まない6月期で、水道光熱費が減少することや、大型退去後に全空となるビルの建物管理費の減少などにより、大きく減少する見込みです。

これらの結果、営業利益は横ばいの予想です。これに、営業外の金利削減効果を考え合わせて、当期純利益は9,800万円増加し、0.8パーセントの増益。1口当たり分配金では、70円増配の9,280円を想定します。

(参考) 業績の見通し

こちらの資料では、前期実績から2期先参考予想までの4期分について、予想を出すにあたりコアとなる項目の推移をグラフ化しております。まず左上は、収入の核となる不動産賃貸収入の推移を、GSKビルを除いて集計したものです。賃貸収入のトレンドが、おわかりいただけると思います。

右上は、その他賃貸事業収入の推移です。緑色の棒グラフが上下する主な要因は、夏場を含むか含まないかの付帯収益によるものです。2期先は夏場を含みませんので、通常であれば収入が減る期ですが、GSKビルの解約金が入るため、次期と同程度の水準が見込まれます。

左下は、支払金利の削減効果を表したものです。財務状況のページでもご説明しましたが、この先も着実に、金利コストの削減を進められると見ております。そして右下が、1口当たり分配金の推移のグラフです。2期先は大型退去があるものの、1口当たり分配金は順調に増えて、9,280円という数字をお示しできました。以上が、業績予想の内容でございます。

さて、本日は当期の決算において、前期に続き家賃収入が大きく伸び、分配金が9,000円台に台替わりしたこと。そして、次期も引き続き堅調に家賃収入が伸びること等で、さらに分配金の増配を見込むこと。また、2期先には大型退去があり、家賃の伸びはいったん落ち込みますが、分配金は底堅く推移する予想であることをご説明してまいりました。

ご案内のとおり、このところの世界景気は新興国も含めて全体的に良好で、需要側のテナント企業は好調な業績を維持しております。オフィス賃貸マーケットは、2018年以降の新規供給の物件の営業を予想以上のペースでこなしつつ、足元で堅調に推移していると言うことができます。

このような環境の中、引き続き、中長期的な賃貸収益の維持・向上に向けて、営業を強化いたします。また、BCP投資や運用物件の入れ替えなど、ポートフォリオのいっそうの改善・拡大に向けた活動を含め、日本ビルファンドの総合力を発揮して、分配金とネットアセットバリューのさらなる安定成長を目指してまいります。

私からの説明は以上でございます。ありがとうございました。